모든 도전에는 설렘 못지않게 걱정과 불안함이 뒤따르는 것 같다. 가끔은 걱정이 모든 긍정을 압도하기도 한다. 경험상 자리 보러 다니고 마음에 드는 건물이 있을 때 여기를 최종적으로 고를지 말지 계약을 앞두고서 가장 불안함을 크게 느꼈던 것 같다. 이제 막 첫 개원하는 사람이 서울 한복판, 강남역 근처에 치과를 차린다니.. 킹치만 내가 하고 싶어 하는 '심미치료'를 하기 위해서는 적어도 서울 중심 업무지구(GBD, CBD, YBD) 셋 중에 한 곳엔 들러붙어 있어야 한다는 판단이 있었고, 한동안 그 세 곳 자리만 보다가 내게 온 교대역 자리를 최종 선택하게 되었다.
GBD(Gangnam Business District), CBD(Central ~), YBD(Yeouido ~)
서울 3대 중심업무지구 GBD, CBD, YBD는 G강남/서초/송파구, C중구/종로구, Y여의도(영등포)/마포구 부근을 말하는 부동산 용어인데 사실 내가 더 마음에 이끌리는 곳은 GBD보다는 CBD나 YBD였다. 이유는 그냥 도시경관이 더 마음에 들었기 때문인데(??) 그거는 나중에 다시 얘기하기로 하고, 아무튼 정신 차리고 여러모로 고민해 보고서 가장 후순위였던 GBD의 서초구>교대역으로 자리를 결정했다. 교대역으로 결정하면서 내게 가장 주요했던 포인트는 2호선과 3호선의 교차점이라는 것. 2호선이 서울 순환노선이고 3호선이 고속터미널/남부터미널/수서역을 잇는다는 점에서 굉장히 마음에 들었다.
이 글에서 이야기했듯이, 나는 이미 이 지역에 개원하면 '강남역에 있는 치과'들과 경쟁해야 한다는 점은 이미 알고 있었다. 그리고 반대로, 강남권이라는 점 때문에 심미 치료 수요가 이미 조성되어 있을 것이라는 예상을 했다. 그치만 또 교대역 메인 상권 방향이 아니기 때문에 그 점이 약점이라는 것도 알고 있었다. 그럼 나는 장단점을 많이 고민해서 이미 계약도 마치고 잔금도 치르고 인테리어도 진행하고 있는데 왜 굳이 또 입지분석에 비용을 썼을까?
브랜드 본담에 진료권 보고서 의뢰를 드린 것은 이렇게 내가 '뇌피셜'로 예상한 '심미치료 수요'를 데이터로 확인할 수 있을까 하는 기대에서였다. 내가 생각한 게 맞는지 틀리는지 직접 운영해보기 전에는 절대 알 수 없기 때문에.. 답안지를 조금 떠들러보고싶은 마음인 것 같다.
결과적으로 이야기하면, 아주 틀린 분석을 한 건 아니었다는 약간의 안도감을 토핑으로 생각보다 강남역으로 유출되는 주거인구가 많다는 점에서 큰 위기감을 느낄 수 있었다. 아무래도 강남역 바로 옆이라 강남역으로 많이 빠져나가지 않을까 생각은 했는데. 교통 좋은 위치 치고는 예상 내원 환자수가 많지 않았다. 고소득층이 많은 지역이라 생각해 고수가 콘셉트가 어느 정도 유효할 거라고 생각했던 기대와는 다르게 가격에 민감하게 반응하는 패턴도 존재했다. 아무래도 내원객이 생각보다 적을 수 있다고 예상은 했지만, 가격적인 부분에 대한 건 예상하지 못해서 고민이 된다. 강남역이 가까워도 너무 가까워서 그런 것 같기도 하다.
위 문단을 읽으면 알겠지만 브랜드 본담 진료권 보고서는 단순한 데이터 현황을 읊어주는 것이 아니라 그 이면의 의미를 파악할 수 있게끔 설명해 주는 서비스이다. 이런 분석은 보고서 책자 자체에도 어느 정도 적혀 있긴 하지만, ZOOM을 통해 비대면 화상 통화로 진행되는 브리핑 시간에 훨씬 값어치 있는 인사이트를 얻어 갈 수 있다.
분석을 의뢰한 상권의 특성을 이야기할 때는 항상 전국 평균적인 현황, 또 비슷한 다른 도시들의 현황과 비교하여 말씀을 해주시기 때문에 다른 지역들의 일반적인 특성 대비 내가 선택한 입지가 어떤 특성을 보이는지, 객관적으로 어느정도 수준인지 가늠할 수 있어 좋다.
데이터를 해석함에 있어서 현재 상권이 가진 현황은 항상 '생존 편향'되어 있음을 유의할 필요가 있다고 생각한다. 이미 망해 사라진 치과의 데이터는 삭제되어 반영되지 않으니 데이터에 나타난 현상을 만드는 요인대로 내가 하드웨어를 갖춰 개원한다고 하더라도 그대로 내 치과에 적용되지 않을 수 있다는 것이다. 그런 점에서 데이터에 나타나지 않는, 경쟁 치과의 운영 컨셉과 현황들을 조금 더 깊이 있게 분석해 볼 필요가 있다고 생각한다. 그 점은 보고서 설명 시간에 직접 설명해 주시는 부분도 있는데, 결국 원장이 직접 해보아야 할 것이다. 아니면 브랜드 본담 브랜딩 패키지를 이용하면 알아서 잘 분석해서 내 치과에 적용해 주시리라 생각하고. 나는 이 부분을 직접 하는 데에서 재미를 느끼기 때문에 브랜딩은 일단 혼자 해보려고 한다.(나도 브랜딩 패키지를 해볼까 물론 고민했지만 오픈까지 얼마 남지 않아 시간적으로 불가능하다고 함..ㅎㅎ)
브리핑 시간에 "소원장님이 고민 많이 하시고 선택하신 것 같다. 왜 교대역을 골랐는지 고개가 끄덕여지는 면이 있다."고 해주셨는데 이 말씀이 힘이 많이 된다. 데이터도 데이터지만 이런 말씀 하나에 또 용기를 얻는다. 그러나 또 "극강의 호불호가 갈리는 상권이며 터줏대감 치과가 존재해 신규개원 치과에 risky한 면이 있다"는 말씀을 토대로 전략을 좀 더 정교하게 짜야겠다고 생각했다.
본담의 보고서가 물론 도움이 되지만, 일단 원장 스스로가 자리를 보는 기준을 가지고 있어야 한다는 것은 진리라고 생각한다. 모든 자리를 다 분석 맡길 수도 없는 노릇이니 말이다. 냉정하게 말해서 서비스가 저렴하지는 않다. 본인이 가지고 있는 생각이나 기준 위에 본담의 분석이 곁들여졌을 때라야 비로소 그 이상의 가치를 할 수 있다고 생각한다. 그렇기때문에 나에게 아무런 기준이 없을 때 분석을 의뢰하지 마시고, 어느정도 그림이 그려진 후에 분석을 의뢰한다면 기대와 실망을 한번에 느끼며 그것을 토대로 좀 더 선명한 플랜을 세워볼 수 있을 거라고 기대한다.
내가 지금 리뷰랍시고 글을 적으며 이런 말씀을 드리는 이유는, 나도 자리를 보는 기준이 없을 때 브랜드 본담에 분석 의뢰를 했던 적이 있었기 때문이고, 블로그나 책 추천사로 그간 쌓아온 정(?)때문인지 직접 전화 주셔서 진심어린 말투로 다른 자리를 알아보라는 식의 이야기를 해주셔서 지금 위치를 결정하게 되었기 때문이기도 하다. (다른 자리를 알아보시라고 직접 말씀은 안하셨지만. 그날 길었던 통화 내용을 압축하면 그 내용이지 않았나.. ㅋㅋ)
이제 부정적인 내용이 있더라도 이미 자리를 결정한 이상 그것을 뚫고 나아가야 한다. 사실 모든 조건이 다 갖춰진 곳은 없을 거라고 생각한다. 좋은 점을 잘 살리고, 내가 할 수 있는 일을 하고, 단점을 상쇄시키거나 해결할 수 있는 방안을 찾는 데에 집중해야하는 시기다.