△위 글로 기초공부가 됐다면 이제부턴 실전 공부다.
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공무원 특공 비율이 현 50%에서 내년(2021년) 40%, 2022년에는 30%, 2023년 이후는 20%로 축소된다.
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2021년 공동주택 공급계획 (세종시청 홈페이지에서 가져온 것)
6-3생의 H1블록 주상복합이 2020년 하반기 분양에서 2021년 하반기로 밀려났다.
5-1생은 스마트시티 국가시범도시인데 그래서그런지 관심이 많이 몰리고 있는 것 같다.
★(2020년 10월 수정) 5-1생 분양계획이 2021년에서 사라졌다. 2022년으로 밀린 것 같다.
- 공급되는 아파트의 평형
6-3생의 L1블록은 85초과 주택위주로 1,200세대를 분양할 계획이다.
반면에 H1주택엔 85초과 주택이 없다.
85제곱미터 초과 주택만 일반공급 물량의 50%를 추첨제로 선발하기때문에
나이가 적은 공보의 입장에서는 85제곱미터 이하 가점제 주택은 청약에 넣어봤자 당첨가능성이 없다.
- 2019년 5월24일에 모집공고가 난 세종 자이e편한세상 L4의 101타입 하나만 예로 들어보면,
특별공급 세대수가 154세대였고
일반공급 세대수가 120세대였다.
일반공급 120세대에서 추첨제 60세대, 가점제 60세대로 나뉜다.
가점제 60세대는 다시 당해30세대와 기타지역30세대로 나뉜다.
추점제 60세대도 마찬가지로 당해30세대와 기타지역30세대로 나뉘고.
해당지역(세종1년거주자 = 당해) 청약신청자가 2,519명
기타지역(세종1년미만+전국 = 기타)은 5,241명이 접수했다.
근데 해당지역 경쟁률 41.98 : 1은 알겠는데,
왜 기타지역 경쟁률이 87.35 : 1이 아니라 128.33 : 1인지 이해가 안될 수도 있겠다.
이게 바로 당해지역 탈락자들에게 기타지역과 함께 한 번 더 패자부활전을 시켜주기 때문이다.
① 당해 2,519명 중에 30명을 가점제로 뽑는다.
② 당해 2,489명이 남았다.
③ 당해 2,489명 중에 30명을 추첨제로 뽑는다.
④ 당해 2,459명이 남았다.
→ 이 2,459명과 + 기타5,241명이 기타지역 실제 경쟁률이 된다. (7700명 : 60세대 = 128.33)
⑤ 기타 5,241명과 당해탈락자 2,459명 중에서 30명을 가점제로 뽑는다.
⑥ 5번 과정에서 당해지역 접수자가 가점제로 뽑힐 가능성은 없다고 봐도 된다.
⑦ 당해 2,459명과 기타 5,211명이 남았다.
⑧ 2,459명과 기타 5,211명을 합친 7,670명에서 남은 30명을 추첨한다.
그러니까 가점제엔 관심이 없는 나같은 사람을 예로 든다면, (내가 당해지역이라고 치고)
1차로 2,489 : 30 경쟁률로 추첨을 돌리고,
2차로 7,670 : 30 경쟁률로 추첨을 한 번 더 돌렸던 거라고 보면 된다.
- 그런데 2021년에 공급될 L1블록을 보면 대부분의 타입이 85제곱미터 이상이라고 한다.
대부분 추첨제 물량이 있다는 뜻이다.
L1블록의 1200세대 중 약 50%를 특공물량으로 떼준다고 치면(1번에서 말했듯 이전기관특공 비율이 적어지니까),
나머지 50%인 일반공급 약 600세대 중에서 50%인 300세대만 추첨제로 선발하고,
그 300세대에서 50%인 150세대는 세종시1년이상 거주한 당해지역 사람을 대상으로 하고,
나머지 50%인 150세대는 당해지역 [가점+추첨]에서 떨어진사람 + 기타지역 [가점]에서 떨어진사람 전부 합쳐서 당첨자를 추첨하게 된다.
아까 4번 예시에서는 30세대, 30세대였는데 L1은 150,150세대로 물량이 훨씬 많다.
물론 전체 공급량이 1,350세대인데 그중에 150세대는 너무 적긴 하지만 말이다..
이전기관 특공이 깡패이긴 하다 ㅠㅠ
- 중도금대출시 LTV 10% 완화
세종시는 대표적인 투기지역으로 LTV가 40%밖에 적용이 안되기때문에 중도금 60%를 전액 대출받을 수 없다.
보통 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금(입주할 때) 30%로 아파트 분양금을 치르게되는데,
규제가 없을 땐 중도금 60%를 전액 대출로 처리하는 경우가 많았지만 이제 그게 불가능하다는 뜻이다.
다만, 생애최초 주택구입자이면서 소득9천만원 이하인, 즉 공보의인(또는 공보의 후 페이닥터 2년차까지)
분양가 6억원 이하 주택에 당첨된 경우에는 10% 우대를 받을 수 있다.
그래서 중도금대출을 50%까지 받을 수 있게된다.
단, 중도금대출은 보통 만기가 입주 직후로 짧기때문에 이후 현금으로 상환할 능력이 없다면 주택담보대출을 받아 상환하고 실입주하거나 혹은 전세세입자를 구해야한다. 전세세입자를 구하는 경우 아파트 등기를 치지 않은 상태에서(즉 온전한 본인 소유가 아닌 상태) 세입자를 구해야하는 난감함이 있다. 세입자를 구해 전세금을 입금 받으면 잔금치르고 중도금 갚고 등기치고 세입자받는 걸 동시에 처리해야한다.
주택담보대출(주담대)도 규제지역LTV를 적용받기때문에 40%까지밖에 안나오므로 현금이 부족한 경우 문제가 된다.
잔금30%도 치러야하고 중도금대출 40~50%도 치러야하기때문에..
- 보금자리론
연소득 7천만원 이하이고 분양가가 5억원 이하이면 보금자리론 대상자가 되어서 실수요자(무주택자) 우대를 받아 LTV70%까지 대출을 받을 수 있다. 그런데 이건 중도금대출은 안되고 잔금대출로만 가능하기때문에 공보의로서는 불가능한 측면이 있을 수 있다.
공보의1년차~2년차초반에 청약이 당첨된 경우에는 무난하게 받을 수 있을지도 모르지만 2년차 후반에 받는다면 이용하기 어렵다.
소득 7천만원은 전년도와 전전년도 소득의 평균치를 내기때문에 공보의 전역하는 해의 총 세전월급+그 다음해 페이닥터 세전월급 평균이 7천만원이하라면 투기지역에서도 LTV70%까지 대출을 받을 수 있는 좋은 기회가 된다.
물론 실수요자 요건을 충족하지 못해도 LTV60%로 투기지역에서도 완화된 기준을 적용받을 수 있다.
다만 소득기준이 있다.(신혼부부면 부부합산 8500만원+85제곱미터이하 주택)(신혼 아니면 걍 7천만원)
신청했다가 대출심사기간 동안 시세가 6억이 넘으면 거절되니 최대한 빠르게 신청해야한다.
- 청약통장 예치금
세종시는 2년이상 된 청약통장에 500만원 넣어놓으면 별 탈이 없을 것 같다.
본인이 기타지역이라면 등본상 주소지 기준에 알맞은 금액을 넣어놓아야한다.
서울이나 부산에 거주하면서 세종시에 청약을 넣으려면 최소 300만원, 추첨제인 85타입이상에 넣으려면 최소 600만원을 공고일 이전에 넣어두셔야한다.
아 그리고 청약 넣는 본인이 세대주여야한다.