빨간색 고운동 상권.
저 상권에서 배후세대로 삼을 수 있는 세대는 어디일까?
1차 타겟은 불과 1200세대가 안되는 것 같다.
2차로 타게팅해볼만한 배후세대는 파란색 영역의 주택들로 보이는데
저기 있는 주민들이 빨간색 상권을 이용하기엔 어려운 것이
중간에 나름 잘 발달된 상권이 있고, 주 동선이 빨간색 상권과는 겹치지가 않는다.
갈리가 없다는 뜻이다.
타겟 배후세대, 파란영역을 제외한 나머지 1200세대가 그럼 전부 빨간색 상권을 이용할 것인가?
그렇지도 않은 것이 길 건너편 파란색 상권이 훨씬 크다.
어차피 차타고 나갈거면 조금만 더 가면 더 좋은 상권, 더 잘되는 가게가 있는데 굳이굳이 뒷골목 상권을 찾아갈 이유가 없는 것 같다.
빨간색 상가중에 큰길가(가운데를 가로지르는 1번국도)상가는 그나마 사정이 좀 나은데(국민은행 건물)
고운뜰공원이라는 산을 바라보고 있는 쪽 상가는 상황이 암울하기 그지없다.
빨간상권 서쪽(왼쪽) 길엔 버스도 다니지 않아서 사람이 걸어다니질 않는다. 바깥쪽 1번국도도 걷는 사람이 별로 없는데 더 안쪽 버스도 안다니는 길에 사람이 다닐리 만무하다.
그쪽(산쪽) 상가를 로드뷰로 보면 꽤나 멋진 외형을 가진 상가이긴 한데
보다시피 남측 상가(사진상 오른쪽) 코너자리는 전혀 매장에 입점이 되지 않은 상태이고
왼쪽 상가나 오른쪽상가나 2층에는 간판자리에 아무것도 달려있지 않은 걸 볼 수 있다.
북측 상가(왼쪽, 노란톤 건물) 3층부터는 산부인과에서 산후조리원으로 사용하고 있기 때문에 운이 좋은 케이스라 할 수 있지만
그 아래층에 테이블장사를 해야하는 업종이 들어온다면 분명 고배를 마실 것이 뻔해보인다.
도로 길가도 죄다 주정차 절대불가한 두줄짜리 노란 실선이다.
전단지로 가게를 알리고 배달로 매출을 내는 업종정도나 들어와야할 것 같다.
북측상가(산후조리원이 있는, 왼쪽 노란톤 건물)에 있는 상가 한개 호수가 법원경매로 나왔는데,
감정평가 금액이 8억5900만원이라고 한다.
참치회 랍스타 라고 써있는 저 상가 호수인데, 횡단보도 앞이라고 좋다고 낙찰 받았다가는 공실만 떠앉게 될 수도 있다.
감정평가 금액대로 낙찰될리는 없고, 금액 자체도 말이 안된다.
좀만 더 나가면 있는, 저기랑 입지가 비교도 안되는 아름동 중심상가 1층물건도 지금 매매가가 6억4000(급매)인데, 저 상가가 9억가까이 한다는게;; 어불성설이다.
그건 그렇고 저 호수 월세를 과연 얼마나 받을 수 있을까...
큰길 건너 파란색 상권에 가장 동쪽건물 북향 1층상가가 월세 3000/120으로 나왔는데, 저 참치회 상가보다는 면적이 아주 조금 크긴 하다.
그럼 대충 월세 100만원 받을 수 있긴 한걸까? 나는 그것도 안될거라고 생각한다...
파란 상권도 썩 좋은 편은 아니기 때문이다. 하물며 길건너, 가장 안쪽, 산뷰의 상가라니 ㅠㅠ
저 위치에서 월 1000만원 매출이 진짜 될까? 18000원짜리 치킨 하루 평균 19마리팔면 월세100만원 낼만 한데..
매장 장사가 거의 안된다고 치면 불가능하지 않을까 싶다.
사실 1번국도 앞 북쪽 상가도 영 입지가 좋지 않은게
그 길로 지나갈 때마다 느끼는 거지만 그 쪽 길로는 사람이 전혀 다니지도 않을 뿐더러
방금 이야기한 북쪽 상가는 1,2층이 전부 다 공실이다. 계속 공실이다. 뭐가 들어왔다 나가는 것도 아니고 아예 아무도 안들어온다.
그런데 이보다 한블럭 안쪽에, 아파트를 마주보는 것도 아니고 산을 마주보는 상가가 잘 될리가 있을까?
누가봐도 오르막길이라 일단 저항감이 생긴다.
아까말한 노란 건물의 산후조리원을 운영하는 모체인 산부인과의원은 1번국도 건너 파란상권에 자리잡고 있다.
임대료가 싼 건물을 잘 잡아서 연계해놓은 건 정말 잘한 것 같다.
그 건너편 빨간상권 남쪽상권은 시립도서관 생기고 그러면 좀 나아질 것 같기는 하다. 다이소도 그거 보고 들어간 것 같다.
다이소 건물 앞에 횡단보도도 없는데 말이다.
근데 아무리 봐도 북쪽 상권은 좀..
[개인적인 견해이니 이해관계자가 보신다면 부동산 초짜가 뭘 알겠냐 무시해주시면 감사하겠습니다]