세종시 전세 싸단 말도 다 옛날 얘기..😡

세종시는 전세가율이 낮은 편이다.

전세 구하시는 분들이 이 말을 보면 아마 화가 머리 끝까지 나실지도 모르겠다.

전세가가 싸다는 말처럼 들리니까.

전세가율이란, 아파트 매매가격 대비 전세가격의 비율을 말하고, 일반적으로 이 전세가율이 높을수록 투자목적으로 구매하기가 수월한 측면이 있다. 이른바 'gap'을 이용한 투자를 할 수 있기 때문이다. 실거주가 아닌 투자용으로 아파트를 구입한다면 어쨌든 세입자를 들여 아파트가 일을 하도록 해야하는 것인데 전세로 세입자를 들이면 세입자로부터 받을 '전세금'만큼 돈을 덜 마련해도 아파트를 구매할 수 있게되는 마법같은 일을 이용하는 것이다. 예를 들면 매매가가 9억인 아파트를 투자용으로 사고싶다고 쳐보자. 만약 그 아파트 전세 시세가 5억이라면, 내 수중에 4억만 있어도 은행 빚 없이 9억짜리 아파트를 구매할 수 있다는 논리다.(각종 세금 같은 건 제외하고 단순하게)

'세 끼고 매매'라는 말도 여기서 나온 거다. 이미 세입자가 있는 아파트를 투자용으로 거래하면서, 세입자는 그대로 살게 두고 쉽게얘기하면 전세보증금을 제외한 나머지 차액만을 매도-매수인이 거래하는 것이다.

딱 들어맞는 것은 아니지만 일반적으로 '전세가'는 실거주가치를, '매매가'는 투자가치를 더 비중있게 반영한다고 한다. 그러니까 일반적으로 전세가율이 낮다는 것은, '실거주 가치보다 투자가치가 고평가된 상태'를 의미한다. 다른 지역에 비해 상대적으로 고평가되고 있다는 것이지 절대적인 고평가(=과대평가)를 의미하는 것은 아니다. (반대로 전세가율이 높다면 투자가치가 별로 없다는 뜻이 될 수도 있다. 이 역시 꼭 맞는 말은 아니지만.)

R-ONE 부동산 통계를 가공하였음

다시 말하지만 세종시는 전세가율이 낮은 편이다. 표와는 달리 실제로 행복도시 내에는 전세가율이 ​30~40%대가 주를 이룬다.

최근 임대차3법 시행 후 전세가율이 급등하면서 통계상 10월에 50%대를 회복했는데, 이 50%도 다른 도시에 비하면 아주 낮은 수준이다. 다른 도시의 전세가율을 살펴보고 비교를 해보자면, 해당 통계 내에서 대전 유성구가 67.8% / 광주 북구가 83.2% / 대구 수성구가 65.5% / 부산 해운대구가 61.2%이고 / 서울 강남3구가 47~52% 수준에 형성되어 있다.

이정도면 '아무나 함부로 <투자용> 구매를 할 수 없는' 수준이다. (실제로 올해 아파트 매매량의 72%가 세종 관내거주자에 의해 이루어졌다. 이미 세종에 주소를 둔 사람들이 세종시 아파트를 샀다는 뜻이다. 대부분 투자가 아니라 실거주 목적으로 생각할 수 있는 대목이다. 그래서 전세물량이 더 줄어들었을 수도 있다. 세금피하려 증여/실거주하고, 집값 오르는 게 무서워 전세살다 실거주하려고 매입하고, 각종 규제에 대비하려 전세가도 올려받고 하는 현상 때문에..)

R-ONE 부동산 통계를 가공하였음

아무튼 그래서 세종시 전세가율이 낮고, 전세가가 생각보다 싸서 그나마 다행이라는 말을 <예전에는> 많이 했었는데, 예전엔 세종시에 살고싶고 세종시에 살아야하는 분들 중에 청약에 당첨되지 못한 많은 분들의 부담을 그동안 낮은 전세가율이 그나마 덜어주었기 때문이다.

근데 사정이 달라졌다. 전세가율은 그대로 두더라도 매매가가 크게 올라 전세가격 자체가 너무 크게 오른 것이다. '비율'은 변하지 않더라도 가격은 변하니까.

2년 사이 세종시 내 전세가격 '중위 가격'이 1.857배 폭등했다. 중위가격이란, 가장 싼 전세부터 가장 비싼 전세까지 아파트를 쭉 줄세워놓았을 때, 정 가운데에 있는 가격을 말하는 것이다. 통계에서 '평균'보다 덜 왜곡된다는 특징이 있다.

1년 전보다는 중위전세가격이 1.651배 올랐다. 구체적인 수치로는, 1년전 1억5750이었던 중간가격이 현재는 2억6천이 되어버린 것이다. 1년 새 전국에서 가장 큰 폭으로 올랐고, 2년기준으로는 성남시 수정구(1.909배)에 이어 두번째로 크게 올랐다.

중위가격 말고 '평균전세가격'도 1년새 1.592배, 2년간 1.799배 뛰었다. 2년전보다 전세가율은 내렸는데도 전세가가 말도 안되게 크게 뛴 것이다. 그래서 이제 세종에 거주하는 30~40대 분들이 사람들이 청약을 포기하고 아파트를 영끌해 매수하기 시작하면서 '관내거주자 매입 비율'이 크게 뛴 것으로 보인다. 행복도시 내에는 빌라도 없으니, 아파트를 대체할만한 주거시설이 없어 더더욱 부각이 되는 것 같다.

나도 행복도시 내에 아파트를 '매매'로 살만한 여력이 전혀 없는 상태에서 세종시에 거주를 해야하다보니, 이런 전세가격에 예민해질 수 밖에 없기도 하다. 위치도 괜찮고 편의시설이나 주변환경이 괜찮은데도 아파트단지 자체가 각광을 받지 못하는 그런 저평가된 단지를 찾는 데에 열을 올릴 수밖에 없는 것 같다. 일단 뭐 매물이 있어야 말이긴 하지만ㅠㅠ