세종 행복도시 1.3만호 아파트 추가 공급 소식! (유보지활용, 용적률상향) 2.4대책

지난 2.4 부동산대책으로 전국에 공동주택을 보급하겠다는 구상을 발표하면서, 그 안에 세종시 행복도시 내 1.3만호를 추가 공급하겠다는 방안이 짤막하게 포함되어 세종시 청약을 노리는 많은 분들의 관심을 샀습니다. 세종시와 관련된 언급은 단 2줄 밖에 없었는데,

3페이지와 29페이지에 그 내용이 있습니다.

<용도변경>과 <용적률 상향>은 같은 뜻이라고 보면 됩니다. 예를들어 단독주택용지인 1종 전용주거지역을 (주로)아파트용지인 2종 일반주거지역으로 용도변경하면, 자연스레 용적률이 상향되기 때문입니다.

6-3생활권을 예로 들면, 이번에 리첸시아 파밀리에 주상복합을 공급한 땅 H2,H3블록은 <상업지역>입니다. 상업지역은 <주거지역>보다 용적률 상한이 높아 층수를 더 높게 올릴 수 있어요. 반면에 <1종 전용주거지역>은 규제 강도가 더 높아 건물을 아무리 높게 올려도 3층까지밖에 못짓습니다. 아래 실제 세종시 도면을 보고 말씀을 드려볼게요.

6-3생활권 지구단위계획 결정도면의 <용도지역지구>도면입니다. 보시면 리첸시아 파밀리에 주상복합은 핑크색 <일반상업지역>이고요, 건폐율 50에 용적률 230%를 적용받는데요, 다음으로 올 하반기 분양예정인, 많이들 기다리시는 L1블록은 <제2종 일반주거지역>으로 건폐율 50에 용적률 130%를 적용받습니다. H2&H3보다 용적률이 더 낮기때문에, L1에 H2와 같은 층수를 올리려면 동간거리가 더 넓어야한다는 의미입니다.

L1블록 옆 B블록을 예로 들어 설명해드리면, B블록은 <제1종 '전용'주거지역>으로 건폐율 50에 용적률 80%를 적용받는데요, 50평 땅을 분양받으면 최대 25평까지만 건물을 지을 수 있고, 그렇게 건폐율50%를 꽉 채워 건물을 지으면 2층은 15평만 올려야한다는 뜻입니다. 그러면 건물 전체 면적이 40평으로 전체 땅 면적 50평의 용적률80%를 지켜 건물을 지은게 돼요. 그리고 최고층수제한도 훨씬 엄격해서 '3층'까지만 지을 수 있습니다.

그럼 앞서 국토부가 발표한, 용적률 제한을 풀어 주택공급을 늘리겠다는 게 무슨 뜻이냐 하면, 예를 들면 <제1종 전용주거지역>을 <제2종 일반주거지역>으로 <용도변경>을 하겠다는 뜻으로 알아들으면 될 것 같습니다. <제2종 일반주거지역>을 <일반상업지역>으로 용도변경을 해도 용적률이 상향되지요. 그런데 <2종 일반주거지역>을 <일반상업지역>으로 풀어봤자 큰 효과를 보지는 못합니다. 앞서 이야기한 1만3000호 정도의 물량을 행복도시에 공급하려거든 <제1종 전용주거지역>을 <제2종 일반주거지역>으로 풀어주는 정도의 용도변경은 있어야해요. 3층짜리 규제를 아파트를 짓게 만들어줘야만 그만한 공급이 가능하니까요.

다시 예를들어 설명해보면, 대단지 중의 대단지인 6-4생 마스터힐스도 두 개 단지를 전부 합쳐야 3,100세대가 나오거든요. 그 4배가 넘는 1만3,000세대를 새로 지어야 하기때문에, 원래 아파트 지을 땅이 아닌 곳에 아파트를 지어야만 합니다. 그렇다고 행복도시 전체 면적을 넓힐 수는 없고요. 조치원에 짓겠다는 게 아니라 '행복도시 예정지역'에 짓겠다고 명시했으니 말입니다. 마스터힐스 2단지만으로도 <해밀동>하나를 만들 수 있는데, 그 4배를 짓는다는 건 최소한 <동 1개분량>, 혹은 <동 1.5개 분량> 아파트를 새로 공급하겠다는 말이거든요.

그래서 말이 나오는 게 <유보지>입니다. 세종에는 따로 용도를 정하지 않은 공터가 몇군데 있는데요, S-2생활권 유보지만 한 번 살펴볼게요. S-2생활권에 있는 유보지는 금강공원 바로 앞이고, 학나래교 남서쪽에 위치해 있습니다. 이마트 맞은편 공터입니다. 면적은 얼핏 보면 <아파트 한 개 단지> 정도 들어가면 딱 알맞은 정도의 면적입니다. 바로 북쪽 첫마을의 래미안7단지가 1,328세대 아파트인데, 그것보다 면적이 넓으니 3,000세대는 넉넉히 지을 수 있을 정도의 유보지입니다.

굉장히 크죠, 그런데 아파트 한개 단지만 짓기에는 사실 기반시설이 전혀 없는 곳이기도 합니다. 만약 이 유보지에 아파트단지가 들어선다면 근처 첫마을(한솔동)과 생활권을 공유해야할 것 같습니다.

오늘 산책도 할 겸 학나래교를 건너면서 해당 유보지를 직접 촬영해보았는데요, 바로 앞에 금강 산책로가 있어서 세종에 몇 없는 남향 금강뷰 아파트가 한단지 더 생길 것만 같은 생각도 들었습니다.

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21.02.07.직접촬영

사진상 보이는 공터가 전부 유보지입니다.

그 외에도 1생활권이나, S-1생활권, 4-2생활권, 그리고 3생활권 세종 터미널 남쪽에도 유보지가 있는데요, 터미널 남쪽 유보지도 아파트가 들어선다면 입지가 사실 굉장히 좋아보입니다.

왼쪽 도면에서 하얀색 부지가 유보지입니다.

현재는 이 유보지를 버스정류장으로 사용하고 있습니다. 시내버스들이 저 위치에서 CNG를 충전하고 있는데요, 유보지를 현재는 그렇게 사용하고 있지만, 4-2생활권 지구단위계획에 차고지와 CNG충전소 계획이 들어가 있기때문에 제 개인적인 생각으로는, 계속해서 대평동을 CNG충전소로 이용하지는 않을 것 같습니다.

차고지 오른편과 시장 북쪽에 4-2생활권 유보지도 보이네요. (모래색 비슷한 구역)

왼쪽 지구단위계획 도면에서 보듯이 4-2생활권에도 유보지가 두 곳 있습니다. 저정도 면적이면 딱 1단지씩 아파트가 들어설 수 있을 정도의 규모인데요, 300~500세대 규모 공공주택은 지을 수 있어 보입니다. 오른쪽 위성사진에서 보면 저 위치입니다. 세종테크밸리 남쪽이에요.

그리고 또.. 말씀드리기가 좀 조심스러운 부분이지만, S-1생활권도 빼놓긴 아쉽습니다. 현재 지구단위계획 용도지역상 <제1종 전용주거지역>과 유보지가 굉장히 많은 생활권이기 때문인데요, 도면을 보여드리면

알아보시기 힘드실 수도 있지만, 도면상 수목원 위가 현재는 전부 <제1종 전용주거지역>으로 단독주택용지로 되어있는데요, 그 중 상당부분이 국회예정부지입니다. 그리고 그 윗쪽에 유보지가 있고, 유보지 중간에 <국무총리공관>이 있어요.

그래서 저는 저 공관 옆 유보지를 아파트 공급용지로 사용할 수는 없다고 생각해요. 나중에 행정수도 기반을 위한 용도로밖에 사용할 수 없다는 생각을 합니다. 예를들면 청와대나, 외교부가 내려오면 대사관 등을 지을 수도 있겠죠.

그래서 S-1생활권 유보지에 주택을 짓는다면 금강을 따라 올라가다보면 나오는, 도면상 오른쪽 구석의 유보지밖에 없다고 생각해요. 물론 국회예정부지 북쪽의 <1종전용주거지역>을 <2종일반주거지역>으로 용도변경하여 주택을 지을 수도 있겠죠.

아래에 세종이 한눈에 보이는 지도를 보시면, 빨간색으로 유보지 라고 적어놓은 곳을 말씀드린 겁니다.

아무튼 현재로서는 결정된 바가 아무것도 없다는 게 사실이에요. 이럴수도 있고 저럴수도 있고, 가능성만 말씀드린거라고 생각해주시면 감사하겠습니다. 1종전용주거지역을 2종일반주거지역으로 용도변경하는 방안이나, S-2 또는 대평동 유보지를 활용하는 방안 등, 이런 건 이제 정부와 세종시, 행복청에 함께 고민해서 방안을 만들고 추후에 또 발표가 있을거라고 생각합니다.

그러면 정확히 어느부지에 어떤 주택을 얼만큼 공급하는지 결정이 되겠지요 ㅎㅎ 지금은 그저 1만3천호라는 어마어마한 규모의 주택에 어디에 생길지 궁금해서 저도 여러가지 상상력을 발휘해본 것 뿐입니다.

아무쪼록 세종에 청약당첨을 기대하시는 분들 께 좋은 소식이 있기를 바랍니다! 🙋‍♂️