7월 27일 현재 호갱노노 기준으로 보면, 한 동네에 백화점이 2개(현백, 롯백)나 있고 7호선 역세권 플러스 근처로 gtx-b노선이 예정된 1기신도시 부천 중-상동. 부천시청 근처 중동센트럴파크푸르지오(2020.01.준공) 평당가가 3,723만원, 그 근처 90년대 준공 구축아파트는 대개 평당 2,200만원 선이다.
반면에 송도는 gtx-b노선의 직접적 수혜를 받은 송도더샾퍼스트파크F15블럭(2017.11.준공)이 평당 4,150만원, 센트럴파크가 남향으로 넓게 펼쳐져보이는 송도더샾센트럴파크2차(2011.08.준공)가 평당 3,236만원. 그 동네 아파트가 거진 평당가가 2,700만원 이상으로 3,000만원에 근접한 수준이다. 해돋이공원 쪽 2005~2006년에 준공된 상대적 기축 아파트들 평당가가 부천 구축아파트와 비슷한 평당 2,200만원 수준.
북서울꿈의숲 숲세권이고 6호선 돌곶이역, 동북선 경전철 호재가 있는 장위뉴타운의 꿈의숲아이파크(2020.12.준공)는 3,518만원.
4,7호선 더블역세권이고 롯데백화점도 있는, 재건축을 추진중인 상계동 노원역세권 구축 상계주공1,2,3,4,6단지(80년대 후반 준공) 평당가도 3천만원대.
그보다 남쪽 평택 동삭동 더샾지제역센트럴파크(2020.하반기 준공)도 2,200만원 수준, 훨씬 남쪽 천안 신불당 기축(16~18년도 준공) 아파트들도 평당 2,200만원 수준.
물론 실제로 거래가능한 매물 가격대가 어떤지는 발품을 팔아보아야 알 수 있으니 위에 나온 평당가가 정확한 시세는 아니라고 봐야겠지만, 해당 시세로 아파트 거래가 실제로 가능하다고 가정하면 현재로서는 천안 신불당 아파트 살 돈이 있으면 부천 상동이나 중동 아파트를 사는 게 나을 것 같다고 판단하면 좋을 것 같다. 물론 천안과 부천의 부동산 사이클은 다를 수 있고 가치 기준도 다를 수 있다. 부천은 서울 접근성이 중요한 반면에 천안은 서울 접근성이 그다지 중요한 편은 아니기 때문이다.
그런데 이렇게 시세를 파악하고나서 보면 의문을 가질 수 있는게, 송도 안에서도 과연 이렇게 시세가 거의 2배 차이가날 만큼 각 아파트간에 어떤 차이가 있는 것인지, 그 '내재가치'는 무엇인지 객관적으로 확인해보고 싶어진다. 인천에서 가장 유명한 송도만 이야기해봐도 도대체 왜 그 한 동네에 천안 신불당과 비슷한 평당가 아파트부터 그 2배에 달하는 아파트까지. 그래서 서울의 최신 신도시이자 LG직주근접, 9호선, 공항철도, 5호선 역세권, 서울식물원이라는 숲세권을 끼고 있는 마곡엠밸리7단지(2014.09. 준공) 평당가 4,471만원에 육박하는 시세를 자랑하는 송도는 과연 어떤 가치와 비전을 가진 곳인가? 평당 3,500만원대 미사강변신도시보다 어떤 뛰어난 입지조건과 가치를 가졌나?
인천 부동산의 미래
저자 김학렬(빠숑) 출판 원앤원북스 발매 2022.07.28.
책 #인천부동산의미래 는 빠숑이 쓴 <인천 부동산 임장 보고서>라고 생각하면 되겠다. 월급쟁이 부자들(월부)에서도 아파트 투자를 위해 중요하게 생각하는 게 바로 이 임장보고서(임보)인데, 월부방식을 모르는 대다수의 사람들에게도 큰 도움을 줄 수 있는 도서라고 생각이 든다. 요즘 인천도 재개발, 재건축 (부평) 그리고 송도, 청라, 영종이 굉장히 유명하고 핫한데, 어느곳 하나 빼놓지 않고 다루고 있으니 인천 부동산 투자에 관심이 1g이라도 있다면 반드시 사 읽어볼 가치가 있는 책이다.
사실 부동산 공부를 하면서 가장 경계해야할 것은 바로 '나의 선입견'에 저항하는 것이라고 하는데, 낙후되고 음침했던 기존 동네에 대한 인식과 새로 바뀔 동네의 비전 간의 인지부조화가 투자를 망칠 수 있다는 것이다.
'청량리? 거기 사창가로 유명한 곳 아니야? 거기다 아파트를 짓는다고? 누가 그런 동네에 가서 살고 싶겠어?'
'뭐 신림? 고시촌 쪽방 즐비한 곳이 바뀌어 봤자 거기서 거기지'
'평택..? 평택도 수도권이야?'
'안산은 범죄도시 현실판이지'
이런식의 선입견 말이다. 인천도 이런 선입견의 선두주자인데 오죽하면 '마계인천'이라는 말이 유행어 처럼 쓰일 정도이다. 그런데 바로 이런 식의 선입견이 좋은 투자기회를 놓칠 가장 큰 장벽이 되기도 한다.
천지개벽이라는 말은 인천에게 가장 잘 어울리는 단어가 아닐까한다. 낡은 동네가 새 아파트로 바뀌고, 새 아파트끼리 모이면 부자가 모이고 학군과 상권이 옮겨가고 시세가 오른다. 새 아파트가 된 뒤에 사람들은 그 동네가 원래 어떤 모습이었는지는 관심을 가지지 않으니, 오히려 남들이 관심 갖지 않는 시기에 저렴하게 미래가치를 선점하는 것이 중요해진다.
입지 센스
저자 훨훨 출판 다산북스 발매 2022.07.11.
물론 한 도시에 이렇게 재개발, 재건축, 신도시개발이 우르르 몰려 있는 경우 본격 입주가 시작되면 전세가가 급락하고 덩달아 매매가가 같이 빠지는 하락장이 연출될 수 있다. 그러나 많은 사람들이 이야기하듯이 인천은 현재 위와같은 이유로 하락장을 겪고 있는 대구와는 다르게 '외부 수요'또한 탄탄한 곳으로 그 영향이 어느정도 상쇄될 여지 또한 갖춘 곳이기도 하다. 최근 상승세가 둔화되기는 했지만 인천은 인구가 꾸준히 우상향하는 전국의 몇 안되는 지자체이기 때문이다. 다른 광역시 인구 통계를 찾아보면 깜짝 놀랄 것이다. 인천의 인구 상승이 얼마나 대단한 일인지 바로 체감할 수 있을 것이다.
책 제목이 인천 부동산의 '미래'라고 해서 앞으로의 인천에 대한 이야기만 하는 것이 아니라 과거부터 현재 위치, 그리고 앞으로 개발이 예정된 곳까지 모두 정리하고 있으니 인천에 대해서 알고싶다면 이 책 한권만으로도 충분한 사전 공부가 될 것이라고 생각한다. 물론 여기서 알게된 정보를 토대로 직접 현장에 가보고 구, 동, 단지별로 임장을 통해 직접 눈으로 보고 동네 분위기나 시세도 정확히 파악해보아야할 것이다.
앞서 이야기한대로 송도는 다른 수도권 입지보다 비싼 시세를 자랑하고 있다. 그 시세는 사람들이 현재 송도에서 '살고싶어하는'가치와 '갖고싶어하는' 소유권의 프리미엄, 그리고 앞으로의 미래가치를 얹은 '투자수요'가 결합된 것이다. 송도 하면 떠오르는 이미지는 굉장히 아름답다. 전국에서 송도만큼이나 멋진 도시경관을 자랑하는 동네는 골똘히 생각해봐도 잘 없다. 그런데 거기다 대한민국 미래 먹거리라는 바이오관련 양질의 '일자리'까지 갖추고 있어 사실 서울로의 출퇴근이 그렇게까지 중요한 동네도 아니었다. 그런데 gtx-b노선까지 놔준다고하니 대세 상승장에 화성행 로켓을 탄 면도 없지 않았다.
지금 신문 기사에는 송도 아파트가 급락중이라는 이야기가 많이 보인다.
잘 나갔던 '인천 송도' 어쩌다가…3억4000만원 '급락'
글쎄 오버슈팅했던 가격이 조정을 받는 것은 당연한 일이겠지만, 송도 말고 앞으로 '인천'이라는 동네가 어떻게 될지는 계속해서 관심을 갖고 지켜보아야겠다. 경기도에 유명한 신도시들에 밀려 항상 주목받지 못하던 인천인데. 오히려 그럴 때 열린 기회가 있는 거니까.